Änderungen 2019 - HuG Hilter, Dissen Bad Rothenfelde e.V.

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Änderungen 2019

Aktuelles
Im Folgenden werden Änderungen im Jahr 2019 kurz vorgestellt ohne Anspruch auf Vollsträndigkeit:
 
Energieausweis: Das ändert sich 2019
Gebäude mit einem Baujahr vor 1966 brauchen schon seit dem Jahr 2008 einen Energieausweis, wenn sie verkauft, vermietet oder verpachtet werden. Wurden sie nach 1966 gebaut gilt die Pflicht seit 2009. In beiden Fällen sind die Belege für den Energieverbrauch der Häuser zehn Jahre gültig. Das bedeutet aber auch, dass die ersten Energieausweise, die für Bestandsgebäude gelten, in diesem Jahre – ganz genau seit Juli 2018 – ihre Gültigkeit verlieren. 2019 folgt die zweite Welle, wenn die Ausweise für die "jüngeren" Gebäude nicht mehr gelten.
Sie alle müssen erneuert werden. Wenn die entsprechenden Immobilien verkauft, vermietet oder verpachtet werden, haben Käufer, Mieter und Pächter einen Anspruch darauf, über den Energieausweis Informationen über den Energieverbrauch und den energetischen Zustand des Gebäudes zu bekommen. Das gilt auch bei Nicht-Wohngebäuden.

Solaranlagen: Weniger Förderung für große Anlagen ab 2019 geplant
Das Bundeskabinett hat Anfang November den Gesetzesentwurf des BMWi für das Energiesammelgesetz beschlossen und damit das parlamentarische Verfahren eröffnet. Der Entwurf enthält unter anderem die Ankündigung, dass die EEG-Förderung für Anlagen ab 40 Kilowattpeak (kWp) auf das Niveau von Freiflächenanlagen abgesenkt werden sollen. Bundesrat und Bundestag müssen das Gesetz noch diskutieren und gegebenenfalls beschließen.
Damit würde die Förderung für größere Solaranlagen ab dem 1. Januar 2019 um rund 20 Prozent sinken soll. Ganz konkret geht es um Photovoltaik-Anlagen mit einer Leistungsspanne von 40 bis 750 Kilowattpeak auf Gebäuden – also den Anlagen, die keine Ein- und Zweifamilienhäuser mit Strom versorgen, sondern große Firmengebäude oder große Mehrfamilienhäuser.

Ökostromumlage sinkt, Strom wird trotzdem teurer
Die Zeiten, in denen alleine der Ausbau der erneuerbaren Energien den größten Anteil bei Strompreissteigerungen hatte, scheinen erst einmal vorbei zu sein. Denn die Ökostromumlage, die jeder Strombezieher mit seiner Stromrechnung zahlt, sinkt 2019 um immerhin gut fünf Prozent. Bisher belief sie sich auf 6,792 Cent pro Kilowattstunde Strom, ab Januar 2019 dann noch 6,405 Cent. Bei einem Verbrauch von 4.000 Kilowattstunden pro Jahr zahlt ein Haushalt demnach statt rund 272 im Jahr 2018 künftig noch 256 Euro EEG-Umlage und damit rund 16 Euro weniger. Ein Grund für die sinkende EEG-Umlage ist übrigens der leicht gestiegene Börsenpreis für Strom. Denn mit der EEG-Umlage wird die Differenz zwischen Strompreis an der Börse und den EEG-Vergütungen ausgeglichen. Auch die gestiegenen Kosten für CO2-Zertifikate haben zum Absenken der Umlage beigetragen.
Die gestiegenen Börsenpreise sind aber auch einer der Gründe, weshalb Verbraucher nicht unbedingt mit einer sinkenden Stromrechnung rechnen sollten. Das was bei der EEG-Umlage wegfällt, dürfte vielfach locker beim Strompreis selbst wieder draufgeschlagen werden. Zudem haben einige Anbieter höhere Netzentgelte angekündigt. Hinzu kommt, dass Letztverbrauchern 2019 erstmals eine Offshore-Netzumlage für den Anschluss von Windkraftanlagen auf hoher See ans Stromnetz berechnet wird. Die Umlage beläuft sich auf 0,416 Cent pro Kilowattstunde. Allerdings werden hier nur die Netzkosten von der Netzumlage in die neue Offshore-Netzumlage überführt. Deshalb sinken im Norden und Osten Deutschlands vielerorts die normalen Netzentgelte, während Verbraucher im Süden und Westen der Republik hiervon nicht profitieren, sondern sozusagen solidarisch erstmals an den Offshore-Netzkosten beteiligt werden. In Folge dieser zusätzlichen Belastungen müssen viele Verbraucher vor allem im Süden und Westen Deutschlands deshalb tendenziell eher mit einer Erhöhung der Strompreise als mit einem Absinken rechnen.

Gaspreise steigen vielerorts wegen höherer Netzgebühren
In vielen Städten müssen Verbraucher künftig mit höheren Gaspreisen rechnen, weil manche Versorger die Netzgebühren – teilweise kräftig – erhöhen. Zwar steigen die Netzgebühren im Bundesschnitt lediglich um ein Prozent, es gibt aber Ausreißer nach oben, berichtet das Vergleichsportal Verivox. Am stärksten steigen sie in Bremen (plus 28 Prozent), was bei einem Verbrauch von 20.000 Kilowattstunden im Jahr 71 Euro Mehrkosten bedeutet. Starke Steigerungen gibt es zum Beispiel auch in Niedersachsen (elf Prozent) und Hamburg (sieben Prozent). In einigen Regionen sinken die Netzgebühren aber auch – am meisten profitieren davon Leipziger, die künftig 22 Prozent weniger Netzgebühren zahlen müssen. Allerdings hat Verivox auch beobachtet, dass die Beschaffungspreise für Gas in den vergangenen Monaten gestiegen sind, weshalb es wohl häufig auf eine Erhöhung des Endverbraucherpreises hinauslaufen wird. Demnach hätten schon jetzt rund 30 regionale Gasversorger Preiserhöhungen von im Schnitt sieben Prozent angekündigt.

Sonder-AfA soll Mietwohnungsbau ankurbeln
Bauherren, die zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 ein Bauantrag stellen, profitieren von der Sonder-AfA. Zusätzlich zu der Möglichkeit, 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent der Kosten steuerlich abzuschreiben, können vier Jahre lang weitere fünf Prozent abgeschrieben werden. Gefördert werden neben dem Neubau auch Dachaufstockungen, der Dachausbau oder die Umwidmung von Gewerbeflächen in neue Mietwohnungen. Abschreibungsfähig sind aber keine Luxuswohnungen, sondern nur bezahlbarer Wohnraum: Wer mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter ausgibt, geht leer aus und absetzbar sind maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Verschärfte Mietpreisbremse
Zum Jahresende hin hat der Bundestag  eine Verschärfung der bisher offensichtlich wenig wirksamen Mietpreisbremse beschlossen:
Vermieter müssen Neumietern künftig unaufgefordert die Miete des Vormieters nennen, damit der neue Mieter nachprüfen kann, ob die Miethöhe zulässig ist. Hintergrund: Zwar dürfen Vermieter in Gebieten mit Wohnungsknappheit bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Das gilt aber nicht, wenn der vorherige Mieter bereits mehr gezahlt hat. Vermieter, die auch dann eine höhere Miete verlangen wollen, wenn der Vormieter weniger zahlte, müssen Neumietern künftig unaufgefordert die Umstände mitteilen, warum dies geschieht – beispielsweise wegen vorheriger Sanierungsarbeiten, die eine höhere Miete rechtfertigen. Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach, darf die Miete maximal zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen – auch dann, wenn eine Ausnahme von der Mietpreisbremse objektiv gegeben ist.
Mieter haben zudem weniger Hürden, wenn sie eine überhöhte Miete rügen wollen. Künftig wird eine einfache Rüge an den Vermieter ausreichen, die keine qualifizierten Angaben zur Begründung enthalten muss. Auch künftig wird der Mieter aber keine bereits gezahlten überhöhten Mieten rückwirkend anteilig zurückverlangen können.
Mietspiegel und Modernisierungsmieterhöhungen: Mieterfreundliche Neuregelung
Bisher werden qualifizierte Mietspiegel ermittelt, indem Abschlussmieten und Mieterhöhungen der vergangenen vier Jahre ermittelt wurden. Der Betrachtungszeitraum wird auf  sechs Jahre verlängert.
Die Kosten  energetischer oder wohnwertverbessernder Sanierungen konnten Vermieter in der Vergangenheit im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung auf ihre Mieter mit elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Die Bundesregierung hat nun eine Senkung auf acht Prozent der Kosten pro Jahr  beschlossen.
Zudem gibt es Kappungsgrenzen: Auch bei sehr hohen Sanierungskosten darf die Miete in den ersten sechs Jahren nach der Sanierung um höchstens drei Euro pro Quadratmeter und Monat steigen, bei Wohnungen, die bisher höchstens sieben Euro pro Quadratmeter kosteten, um höchstens zwei Euro.
Luxussanierung zwecks Entmietung: Künftig sollen Vermieter bestraft werden, die ihr Haus nur deshalb luxussanieren, um die bisherige Mieterschaft wegen dann für diese unbezahlbare Mieten loszuwerden. Der Entwurf sieht vor, dies als Ordnungswidrigkeit zu behandeln, die mit bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Neue Grundsteuer-Regelung?
Im April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist und dem Gesetzgeber aufgetragen, spätestens bis Ende 2019 eine Neuregelung zu treffen. Die alten Regelungen können aber während einer Übergangsfrist von fünf Jahren noch in Kraft bleiben.
Dennoch ist der Gesetzgeber unter Zugzwang und wird wohl 2019 eine umfassende Neuregelung beschließen. Wie diese aussieht, steht allerdings noch nicht fest.

(c) Cpyright 2010 - 2019 Andreas Foth, Dissen
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