Gerichtsurteile - HuG Hilter, Dissen Bad Rothenfelde e.V.

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Gerichtsurteile

Aktuelles

Die folgende Aufstellung einiger Informationen und Gerichtsurteile stellt keine Rechtsberatung dar, hat rein informativen Charakter und wurde ohne jegliche Gewährleistung auf Vollständigkeit und Richtigkeit erstellt - bei Interesse bitte die in den Aktenzeichen angegebenen Gerichtsurteile zu Rate ziehen, die auch detailliertere Fallbeschreibungen enthalten können.

01.2019 Verkehrssicherungspflicht / Winterdienst
Ein Parkplatz muss bezüglich des Winterdienstes anders beurteilt werden, als ein Gehweg. Der Platz muss nicht komplett geräumt und abgestreut werden. Es reicht auch aus, wenn der Zugang zu den Fahrzeugen gefahrlos möglich ist. Wer diese Zugangswege verlässt und dabei stürzt kann keine Ansprüche gegenüber dem Grundstücksinhaber geltend machen. Zu diesem Ergebnis kommt das Amtsgericht Augsburg in einem Urteil vom 05.09.2018 (Aktenzeichen 74 C 1611/18). Die Einschätzung wurde vom Landgericht Paderborn bestätigt.

12.2018 Schimmelgefahr ist kein Mangel
Allein das Risiko reicht für Mietminderung nicht aus / Kläger scheitern vor BGH
Mieter müssen in älteren Häusern eine Schimmelpilzgefahr wegen einer fehlenden Wärmedämmung dulden. Sie können keine Mietminderung verlangen, wenn beim Hausbau die damals geltenden Baunormen eingehalten wurden.
 
Karlsruhe Die bloße Gefahr von Schimmelbildung aufgrund einer früher üblichen Bauweise begründet noch keinen Anspruch auf eine geringere Miete. Mit einem Schimmelrisiko verbundene Wärmebrücken an Außenwänden seien nicht als Sachmangel anzusehen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe gestern. Die Richter hoben damit weitgehend ein Urteil aus der Vorinstanz auf.
 
Zwei Mieter aus dem schleswig-holsteinischen Glinde bei Hamburg hatten auf eine Mietminderung geklagt, weil die Wohnungen aus ihrer Sicht Mängel aufwiesen. Sie verlangten zudem einen Kostenvorschuss, um diese zu beheben. Vor dem Landgericht Lübeck hatten ihre Klagen Erfolg. Das Gericht sah Gründe für eine Mietminderung und bestätigte in einem Fall auch die Verurteilung des Vermieters zur Zahlung von 12 000 Euro unter anderem für eine Innendämmung.
 
Der Bundesgerichtshof entschied nun aber, Ansprüche auf Mietminderung oder einen Kostenvorschuss aufgrund einer Schimmelpilzgefahr stünden den Klägern nicht zu. Die Wohnungen aus den Jahren 1968 und 1971 entsprächen den damals geltenden Maßstäben. Es habe keine Verpflichtung bestanden, die Häuser mit Wärmedämmung auszustatten. Wärmebrücken seien deshalb in Gebäuden aus dieser Zeit üblich. Es liege also kein Sachmangel in den Wohnungen der Kläger vor.
 
Das Landgericht Lübeck hatte seine Entscheidung maßgeblich darauf gestützt, dass in den Wohnungen durch Wärmebrücken an den Außenwänden von Oktober bis März eine „Gefahr der Schimmelbildung“ bestehe. Die Mieter dürften aber einen „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens“ erwarten und könnten allein mit „alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten“ das Risiko der Schimmelbildung nicht verhindern. Das Landgericht setzte auch Maßstäbe dafür, was von einem Mieter zur Vermeidung von Schimmel in der Wohnung erwartet werden kann. So könne von ihm nicht verlangt werden, dass er ein Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad beheize. Er müsse auch nicht „Querlüften“, also durch das Öffnen mehrerer Fenster Durchzug entstehen lassen. Es sei lediglich ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten pro Tag zumutbar.
 
Der Bundesgerichtshof folgte der Argumentation der Lübecker Richter nicht. Diese laufe letzten Endes darauf hinaus, für eine nicht sanierte Altbauwohnung einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Dies sei allerdings „ersichtlich rechtsfehlerhaft“. Es treffe auch nicht zu, dass ein zur Vermeidung von Schimmelbildung erforderliches Lüften der Wohnung für einen Mieter unzumutbar sei, erklärte der BGH. Dies sei zwar jeweils im Einzelfall festzulegen. Im konkreten Fall gebe es allerdings keine Anhaltspunkte dafür, dass die von einem Gutachter gemachten Empfehlungen generell unzumutbar seien. AFP, epd, dpa
 
AFP, epd, dpa, Copyright noz Premium Ausgabe vom 06.12.2018
 

10.2018 Mieter kann Zustimmung zu Mieterhöhung nicht widerrufen - Zwei-Wochen-Frist gilt nicht
Karlsruhe. Eine Mieterhöhung kommt meist per Post: Wer zustimmt, kann das später nicht widerrufen, wenn sich der Vermieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht. Denn es gibt nach einer Entscheidung des BGH wichtige Unterschiede zu Geschäften am Telefon oder an der Haustür.
 
Mieter können ihre einmal gegebene Zustimmung zu einer schriftlich verlangten Mieterhöhung nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht widerrufen. Schriftlich begründete Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete seien vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst, begründete der für Wohnraummietverhältnisse zuständige Zivilsenat in Karlsruhe seine Entscheidung. „Das Widerrufsrecht soll Verbraucher vor Fehlentscheidungen schützen“, sagte die Vorsitzende Richterin. Bei einer Mieterhöhung gebe es aber kein Informationsdefizit und keinen zeitlichen Druck, weil der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Zustimmung klagen könne. Innerhalb von zwei Wochen haben Verbraucher beispielsweise bei telefonisch oder über das Internet abgeschlossenen Kaufverträgen oder bei sogenannten Haustürgeschäften ein Widerrufsrecht. In dem Fall aus Berlin hatte ein Mieter seinem Vermieter - einem Unternehmen, das gewerblich Wohnungen vermietet - die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zunächst gegeben, dann aber wieder zurückgezogen. Seine Klage auf Rückzahlung der Erhöhungsbeträge für zehn Monate von insgesamt 1211,80 Euro war bereits in den Vorinstanzen gescheitert. Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes ist die Entscheidung überraschend, denn nach dem Gesetz gelte das Widerrufsrecht auch im Mietrecht. „Der BGH entscheidet, ja, aber nicht für Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete. Das ist widersprüchlich, zumal das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften weiter gilt“, teilte der Sprecher des Mieterbundes, Ulrich Ropertz mit. Unter dem Strich ändere sich in der Praxis im Mieterhöhungsrecht nichts. Der Eigentümerverband Haus & Grund hält die Entscheidung für absolut nachvollziehbar. „Erschütternd ist eigentlich nur, dass es einer Entscheidung des BGH bedurfte, um diese durch die Verbraucherrechterichtlinie entstandene Unsicherheit zu beseitigen“, teilte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke mit. „Die privaten Vermieter haben mit Recht die Erwartung, dass solche Fragen bereits beim Gesetzgebungsverfahren eindeutig geklärt werden.“
 
Copyright noz Premium NOZ Ausgabe vom 17.10.2018

08.2018 Rundfunkbeitrag: Freistellung für Zweitwohnung beantragen
 
Nach Urteil des Bundesverfassungsgerichts: Neuregelung bis Juni 2020 fällig
Osnabrück Nach dem jüngsten Urteil des Bundesverfassungsgerichts ist der Rundfunkbeitrag zwar verfassungsgemäß. Allerdings hat das Gericht die Beitragspflicht für Zweitwohnungen gekippt. Der Gesetzgeber hat jetzt Zeit bis zum 30. Juni 2020 eine Neuregelung vorzunehmen.
 
„Es ist verständlich, wenn Betroffene so schnell wie möglich die Beitragspflicht für ihre Zweitwohnung klären wollen. Bis zur Neuregelung bleibt aber formal die alte Regelung in Kraft“, erklärt dazu Kathrin Körber, Rechtsexpertin der Verbraucherzentrale Niedersachsen. Jede Wohnung müsse angemeldet bleiben oder werden. Betroffene, die bereits nachweislich für eine Wohnung zahlten, könnten aber einen formlosen Antrag auf Freistellung von der Rundfunkbeitragspflicht für ihre Zweitwohnung stellen. In dem Antrag sollten sie sich auf das Urteil des Bundesverfassungsgerichtes vom 18. Juli 2018 (BVerfG, Az. 1 BvR 1675/16 u.a.) beziehen.
 
Außerdem sollten in dem Antrag die Beitragsnummer und Adresse der Hauptwohnung, also der angemeldeten Erstwohnung, und auch die der Zweitwohnung angegeben werden, empfiehlt Körber. „Sind die Voraussetzungen erfüllt, ist eine Befreiung auch rückwirkend möglich – in der Regel ab dem Tag
der Urteilsverkündung.“ Wer schon vor dem Urteil Widerspruch oder Klage gegen den Beitragsbescheid eingelegt habe, könne auch für diese Zeit befreit werden, sofern noch keine rechtskräftige Entscheidung vorliege.
 
Einen Online-Antrag für die Freistellung soll nach Informationen des Beitragsservice demnächst zur Verfügung gestellt werden.
Copyright noz Premium NOZ Ausgabe vom 06.08.2018 / Waltraud Messmann

04.2018 Warmes Wasser auch im Sommer
dpa/tmn Fulda. Ein Vermieter muss auch in den Sommermonaten sicherstellen, dass die Warmwasserversorgung gesichert ist. Daher ist es erforderlich, dass er sich rechtzeitig darum kümmert, die Brennstoffvorräte aufzufüllen, entschied das Landgericht Fulda (Az.: 5 T 200/17). Das berichtet die Zeitschrift „NJW-Spezial“ (Heft 6, 2018). Denn dem Mieter ist es mit Blick auf die Köperhygiene nicht zumutbar, auch nur wenige Tage auf Warmwasser zu verzichten.  
Copyright noz Premium, Sa., 21.04.2018

10.2017 Auch nachts muss der Mieter seine Wohnung auf mindestens 18 Grad heizen können, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. (AG Köln)
Hintergrund: Nachtabsenkung der Heizung
Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten über die richtige Einstellung der Heizung.
Die Vermieterin hatte zu Beginn der Heizperiode eine Nachtabsenkung der Heizungsanlage für die Zeit zwischen 0:00 Uhr und 6:00 Uhr eingestellt. Die Mieter hatten mehrfach zwischen 8:00 Uhr und 9:00 Uhr morgens in ihrer Wohnungen Temperaturen von 16 bis 17 Grad gemessen. Wegen der aus ihrer Sicht unzureichenden Heizleistung in den Nachtstunden minderten sie die Miete. Sie verlangen von der Vermieterin, die Heizung so einzustellen, dass auch in den Nachtstunden in ihrer Wohnung eine Raumtemperatur von mindestens 18 Grad zu erreichen ist. Die Vermieterin meint, es reiche aus, wenn nachts 16 Grad erreicht werden.
Entscheidung: 18 Grad können Mieter nachts verlangen
Die Vermieterin muss die Heizungsanlage so einstellen, dass in der Wohnung der Mieter nachts eine Raumtemperatur von durchgängig 18 Grad erreicht werden kann.
Sofern der Mietvertrag nicht regelt, mit welcher Temperatur der Vermieter seine Pflicht zur Beheizung erfüllt, dann ist in der von Oktober bis einschließlich April dauernden Heizperiode zwischen 23:00 Uhr und 6:00 Uhr in allen Räumen eine Temperatur von 18 Grad zu unterhalten. Wenn diese Temperatur nicht erreicht werden kann, ist dies ein Mangel, den der Vermieter beheben muss.
(AG Köln, Urteil v. 5.7.2016, 205 C 36/16)

03.2017 Langjähriger Mieter zahlt unpünktlich
Zahlen Mieter ihre Miete nicht pünktlich, ist dies nicht in jedem Fall ein Künndigungsgrund. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Besteht ein Mietverhältnis lange Jahre ohne Probleme, reicht eine geringe zeitliche Verzögerung der Mietzahlung für eine Kündigung nicht aus. Landgericht Berlin (AZ.: 67 S 329/16)

01.2017 Vermieter darf Hundehaltung nicht generell verbieten
Tierhaltung darf nicht pauschal verboten werden. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach bestimmte Tierarten überhaupt nicht oder nur mit Genehmigung des Vermieters gehalten werden dürfen, ist unwirksam. Das entschied das Amtsgericht Köln (Az.: 210 C 26/15), denn durch diese vorformulierte Vertragsbedingung werden Mieter unangemessen benachteiligt.
Fall: Der Mietvertrag enthielt eine Klausel, die für Tierhaltung die Zustimmung der Vermieterin verlangte. Ausgenommen hiervon waren Kanarienvögel, Wellensittiche, Schildkröten oder Fische. Hunde, Katzen, Mäuse, Kaninchen, Frettchen oder Schweine durften sich generell nicht in den Mieträumen aufhalten. Die Mieterin wurde schon bei der Besichtigung mündlich darauf hingewiesen, nahm allerdings später doch einen Hund bei sich auf, wogegen die Vermieterin ohne Erfolg klagte. Die Klausel im Mietvertrag sei unwirksam, weil sie durch das Verbot der Hundehaltung unangemessen benachteilige und ungenau formuliert war. Es sei nicht klar, ob es überhaupt möglich sei, eine Genehmigung für die Hundehaltung bekommen zu können. Die Mieterin hat auch nicht die Pflicht, die Vermieterin über eine beabsichtigte Hundehaltung zu informieren, da die Klausel unwirksam ist. Außerdem sei die Wohnung der Mieterin groß genug und es gingen keine Störungen von dem Tier aus. Daher könne die Hundehaltung hier nicht untersagt werden.

09.2016 Gleich in acht Verfahren hat das Oberlandesgericht Celle über die Rechtmäßigkeit von Bausparvertragskündigungen durch die Bausparkassen entschieden.
In den vorliegenden Fällen erklärte das Gericht die Kündigungen nur teilweise für rechtmäßig (Aktenzeichen 3 U 207/15, 230/15, 37/16, 86,16, 136/16, 154/16 und 166/16).
Es ging um zwei verschiedene Kündigungsgründe:
  • Im ersten Fall kündigte die Bausparkasse, weil die Vertragsinhaber noch zehn Jahre nach der Zuteilungsreife ihrer Verträge kein Darlehen beantragt hatten und für die angesparte Summe auch weiterhin den vereinbarten Sparzins verlangten. Hier hielt das Gericht die Kündigungen für gerechtfertigt. Es folgte hier den Einschätzungen des Oberlandesgerichts Hamm vom 22.06.2016 (siehe hierzu auch unseren Beitrag „Bausparvertrag kann doch gekündigt werden").
  • Im zweiten Fall konnte die Bausparkasse sich nicht durchsetzen. Es ging um Vertrag, die die Kasse gekündigt hatte, weil ihrer Meinung nach die Bausparsumme unter Einbeziehung der Bonuszahlungen erreicht sei. Die Kasse bereif sich hier auf § 488 BGB Abs. 3.

§ 488 BGB Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag:
(3) Ist für die Rückzahlung des Darlehens eine Zeit nicht bestimmt, so hängt die Fälligkeit davon ab, dass der Darlehensgeber oder der Darlehensnehmer kündigt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sind Zinsen nicht geschuldet, so ist der Darlehensnehmer auch ohne Kündigung zur Rückzahlung berechtigt.

05.2016 Verkaufsabsicht ist kein Eigenbedarf
Wenn der Eigentümer ein Haus verkaufen will, kann er keinen Eigenbedarf geltend machen. Auch, wenn er eine Person benennt, an die er vermieten will und von der er glaubt, dass diese bei einem Verkauf schneller wieder ausziehen wird, zählt der Eigenbedarf nicht. Ob die Person, an die die Wohnung vermietet werden soll, von den Verkaufsabsichten weiß, spielt dabei keine Rolle. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10. Mai 2016 (Aktenzeichen VIII ZR 214/15) hervor.

In dem Verfahren ging es um eine Eigenbedarfskündigung, die der der Neffe des Vermieters vorübergehend eingezogen war und der Mieter durch eine Räumungsklage und Vergleich die Wohnung verlassen musste. Nach dem Verkauf der Immobilie zog der Neffe wieder aus. Der ehemalige Mieter meinte nun, dass der Eigenbedarf vorgeschoben wurde. Er stellte fest, dass der Verkauf geplant gewesen sei. Auch nach der Eigenbedarfskündigung seien die Verkaufsbemühungen fortgesetzt worden. Der Ex-Mieter verlangte deshalb Schadenersatz wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs. Er unterlag allerdings mit seiner Klage sowohl beim zuständigen Amts- wie auch beim zuständigen Landgericht. Mit seiner Revision vor dem Bundesgerichtshof hatte er jedoch Erfolg. Der BGH wies darauf hin, dass ein Eigenbedarf vorgeschoben sei, wenn ein Hausverkauf geplant sei und durch den Eigenbedarf eine Person in die Wohnung gelange, bei der der Vermieter glaube, diese beim Verkauf des Hauses schneller aus der Wohnung zu bekommen.  Ob die nach der Räumung einziehende Person von den Kaufabsichten gewusst habe oder nicht, spiele dabei keine Rolle.

02.2014: Wasserflecke keine Grund zur Mietminderung
Wenn sich im Winter an Fensterscheiben und Balkontüren Kondenswasser bildet, ist der Mieter dazu verpflichtet dieses durch Lüften und Wischen zu beseitigen. Sollte dies nicht ausreichen, muss er ggfs. sein Lüftungsverhalten anpassen. Sollte durch das Kondenswasser das Parkett in Mitleidenschaft gezogen werden, berechtigt dies nicht zu einer Mietminderung, denn dies stellt eine rein optische Beeinträchtigung dar. Eine Mitminderung ist nur bei einer erheblich eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit der Wohnung möglich. (AG München Az. 474 C 2793/12)

02.2014: ständig unpünktliche Mietzahlung ist Kündigungsgrund
Der Vermieter darf dem Mieter kündigen, wenn dieser immer wieder unpünktlich die Miete zahlt, da dadurch die vertraglichen Pflichten verletzt werden. Im verhandelten Fall wurde über ein Jahr lang die höhere Betriebskostenvorauszahlung nicht geleistet und die Miete wurde mehrmals zu spät überwiesen - teilweise 3 Wochen. Der Mieter wurde angemahnt und daraufhin gekündigt. (LG Berlin Az. 18 S 104/13)

11.2013: Auszug: Mieter muss bunte Wand weißen
Streicht ein Mieter seine Wohnung bunt, muss er sie auch dann neutral gestrichen zurückgeben, wenn dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart worden ist. Schadenersatz wird fällig, wenn eine Neuvermietung durch die bunten Wände unmöglich wird. (BGH Az. VIIIZR 416/12)

08.2012: sofortige Kündigung wenn Nebenkostenerhöhung nicht akzeptiert wird
Akzeptiert ein Miete die Erhöhung der Nebenkosten nicht und verweigert die Zahlung, muss der Viermieter den Mieter nicht erst auf Zahlung verklagen sondern kann ihn sofort kündigen. Nach Ansicht des BGH ist es nicht nötig, dass ein Vermieter einen säumigen Mieter zuerst auf Zahlung der Nebenkosten verklagen muss, bevor er ihm kündigen kann. (Az.: VIII ZR 1/11)

06.2012: keine Abwassergebühren für Gartenbewässerung
Gartenbesitzer müssen für Wasser zum Wässern ihrer Blumen im Garten nach einem Urteil des Verwaltungsgerichtshofes Baden-Württemberg keine Abwassergebühren bezahlen. Der Grundstückseigentümer muss diesen Verbrauch jedoch mit einem Wasserzähler nachweisen. (Az. 2 S 2650/058)

07.2011: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes hat keine Aussagekraft
Da es in der Vergangenheit häufig zu Prozessen wegen angeblich zu hoher Betriebskosten im Vergleich zu dem vom Deutschen Mieterbund aufgestellten Betriebskostenspiegel gekommen ist, hat der BGH nun bestätigt, dass dieser Betriebskostenspiegel keine Aussagekraft hat und nicht zum Vergleich in Einzelfällen herangezogen werden kann. Mit dem Urteil vom 6. Juli 2011 wurde entschieden,  dass der „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ in einem Gerichtsverfahren über die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebotes bei Betriebskosten nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen genügt (BGH Az. VIII ZR 340/10)

06.2011: Kein Schadensersatz wegen Lärms
Damit andere Mieter geschützt werden, muss ein Vermieter gegen lärmende Mieter vorgehen, darf jedoch selbst entscheiden, mit welchen Mitteln er das tut - es reicht bereits eine Ermahnung des Vermieters an den störenden Mieter. Der Vermieter kann zu jederzeit selbst entscheiden, wie er einen vertragsgemäßen Zustand der Wohnung sicherstellt, er hat sich jedoch an die geltenden Gesetze zu halten und kann nicht fristlos kündigen. (Landgericht Berlin Az. 65 S 89/10)

06.2011: Mieter muss Schimmel nachweisen
Ein Mieter muss nachweisen, dass es durch Schimmel eine konkrete Gefahr für seine Gesundheit gibt, um die Miete mindern zu können. Da Art und Konzentration der Schimmelsporen nachgewiesen werden müssen, ist dafür ein ärztliches Attest notwendig. Im Fall eines Rechtsstreites wird das Gericht dann ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben. (Kammergericht Berlin Az. 12 U 164/09)

06.2011: Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung
Bei andauernder, trotz wiederholter Abmahnungen, verspäteter Mietzahlung, hat der Vermieter das Recht, fristlos zu kündigen. Diese Pflichtverletzung rechtfertigt die Kündigung "aus wichtigem Grund" auch dann, wenn dem Mieter nur Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann, weil er irrtümlich davon ausging, die Miete zur Monatsmitte zahlen zu müssen - laut Gesetz muss die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats bezahlt werden. (BGH Az. VIII ZR 91/10 - Urteil vom 1.6.2011)

04.2011: Mieter müssen Modernisierung dulden
Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnwert erhöhen, müssen durch den Mieter geduldet werden. Dazu kann auch der Einbau eines modernen Handtuchheizkörpers im Badezimmer oder eine Doppelspüle in der Küche gehören. (LG Berlin Az. 65S 321/10)

03.2011: Schimmelbefall in der Wohnung
Mieter müssen Schimmelbefall sofort bei ihrem Vermieter melden, der für die Beseitigung verantwortlich ist. Nach aktueller Rechtslage muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache der Schäden nicht an der Bausubstanz der Wohnung/des Hauses liegen. (LG Hamburg, Az 307 S 39/09)

Beispiel: werden neue dichte Fenster eingebaut, aber die Gebäudehülle nicht ausreichend gedämmt, steigt die Gefahr einer Schimmelbildung.

Werden dem Mieter Vorschriften gemacht, wie die Möbel zu stellen sind (z.B. 5-10cm von der Wand entfernt), um Schimmelbildung zu vermeiden, stellt dies einen gravierenden Eingriff in die Mieterrechte dar. Mieter haben grundsätzlich das Recht, ihre Möbel an beliebigen Plätzen in der Wohnung aufzustellen. (AG Osnabrück AZ. 14 C 385/04)

02.2011: Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter transparent erläutern
Werden mögliche Energieeinsparungen durch Modernisierungsmaßnahmen - z.B. Einbau neuer Fenster - dem Mieter im Vorfeld nicht transparent erläutert, hat der Vermieter keinen Anspruch darauf, dass der Mieter diese Maßnahme duldet. Damit die Mieter die Energieeinsparung nachvollziehen können, müssen sie über die alten und neuen Wärmedämmwerte informiert werden. (Amtsgericht München: Az. 424 C 19779/09)

01.2011: BGH erleichtert Mieterhöhungen
Vermieter müssen öffentliche Fördermittel, die sie ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen erhalten haben, bei einer Mieterhöhung nicht angeben. Im vorliegenden Fall verwies der Vermieter auf den Mietspiegel und hatte die Modernisierung allein durch Eigenmittel finanziert. (BGH: Az. VIII ZR 87/10)

12.2010: Räumdienst bei Schneefall
Ist ein Gehweg bei dauerhaftem Schneefall in den Morgenstunden geräumt worden, bildet sich aber erneut eine Schneeschicht und es verletzt sich kurz darauf ein Fußgänger bei einem Sturz, so kann weder Schadenersatz noch Schmerzensgeld vom - an sich - Streupflichtigen verlangt werden (Az. 2O 102/04)

11.2010: Mängel wegen Schimmel
Mieter dürfen die Zahlung der Miete bei Mängel wie Schimmel nur verweigern, wenn sie den Vermieter bereits darauf aufmerksam gemacht haben. Das Zurückbehaltungsrecht dient dazu, Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser den Mangel zu beseitigt. (BGH: Az. VIII ZR 330/09 s)

10.2010: Ein Wasserzähler reicht
Wird ein Gebäude von zwei unterschiedlichen Mietergruppen bewohnt, reicht es aus, wenn der konkrete Verbrauch der einen Mietpartei wirklich gemessen und die Kubikmeter der anderen aus der Differenz zum Gesamtverbrauch des Hauses nur errechnet werden. Dies gilt, sofern nichts anderes in den Mietverträgen vereinbart wurde. In dem Fall aus dem Urteil wurde der Verbrauch einer Gewerbeeinheit exakt nach Zähler ermittelt. Der Verbrauch der vier weiteren Wohnungen wurde aus der Differenz ermittelt und je Wohnung, wie zulässig, aufgrund der belegten Quadratmeter ermittelt - allerdings, wie vom Gesetzgeber vorgeschrieben, nach einem unterschiedlichen Schlüssel. (BGH: AZ VIII ZR 69/09)

09.2010: Zwei Monatsmieten reichen für Kündigung durch Vermieter
Schon zwei nicht oder nur unvollständig überwiesene Wohnungsmieten nacheinander geben dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Die fristlose Kündigung kann ebenfalls ausgesprochen werden, wenn der Mieter über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten mit zwei Mietzahlungen im Verzug ist. Das ist z.B. der Fall, wenn über längere Zeit nicht die volle Miete gezahlt wird. Sobald die ausstehende Summe zwei Monatsmieten übersteigt, darf fristlos gekündigt werden. Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und begründet sein - es reicht aus, wenn "Zahlungsverzug" als Grund angegeben wird, eine detaillierte Aufstellung ist nicht erforderlich (AZ. III ZR 96/09 BGH). Zur Miete zählen immer die Grundmiete und die Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale.
Kein Zahlungsverzug wird ausgelöst, wenn der Mieter von seinem gesetzlich verankerten Recht zur Mietminderung wegen Mängeln Gebrauch macht und nicht vollständig zahlt. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung verweigert hat.

08.2010: Mieter müssen neue Betriebskosten mit zahlen
Schließt ein Hausbesitzer nach Abschluss des Mietvertrages eine neue Sach- und Haftpflichtversicherung ab, kann er die Kosten dafür ab der nächsten Nebenkostenabrechnung auf seine Mieter umlegen. Es ist nur notwendig, dass die Umlage dieser Kosten im Mietvertrag vereinbart worden war. Die Mieter müssen nach Auffassung der Richter den Mehrbetrag auch dann zahlen, wenn sie erst durch den Erhalt der Nebenkostenabrechnung von den neu eingeführten Betriebskosten Kenntnis erhalten haben. (Az. VIII ZR 80/06 BGH Karlsruhe)

08.2010: Trittschall durch Parkettböden ist zumutbar
Ein Parkettboden muss, auch wenn er nachträglich verlegt wird, nur den Trittschallschutz gewährleisten, der dem ursprünglich festgelegten Schallschutzniveau des Gebäudes entspricht. Demnach darf ein Teppichboden grundsätzlich gegen einen Fußboden aus Parkett ausgetauscht werden. Der Teppichboden ist nicht Maßstab für den einzuhaltenden Trittschall. Die sei vielmehr das in der DIN 4109 von 1989 festgelegt Maß, welches der neue Parkettboden nicht überschreiten darf. Die akustische Beeinträchtigung ist bei Einhaltung dieser Vorschrift daher zumutbar. (Az. 5 Wx 20/09 / OLG Brandenburg)

06.2010: BGH erleichtert Mieterhöhungen
Vermieter können künftig leichter die Miete erhöhen. Zur Begründung einer Mieterhöhung reiche ein einfacher Mietspiegel grundsätzlich aus, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch in Karlsruhe. Der BGH hat entschieden: Ein qualifizierter Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde, ist nicht unbedingt nötig. Unter Umständen könne auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde herangezogen werden. Einen qualifizierten Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde, halten die Richter jedoch nicht unbedingt für nötig. (Az.: VIII ZR 99/09)

Ein Mieter aus Baden-Württemberg hatte sich gegen eine Mieterhöhung von 76,69 Euro pro Monat gewehrt. Der Vermieter hatte die Erhöhung anhand des Mietspiegels einer Nachbarstadt berechnet. Er begründet dies damit, dass es sich um eine vergleichbare Gemeinde handele. Der BGH gab dem Vermieter recht: Auch ein einfacher Mietspiegel gebe ein Indiz für die Höhe der ortsüblichen Miete. Dies gelte auch dann, wenn der einfache Mietspiegel nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde. Der Rückgriff auf den Mietspiegel der Nachbarstadt ist dem BGH zufolge ausreichend, weil es für den Wohnort selbst keinen Mietspiegel gab und - nach Angaben eines Sachverständigen - das Mietniveau der Städte vergleichbar sei. Der Mieter könne allerdings Einwände gegen den Erkenntniswert des einfachen Mietspiegels geltend machen.

06.2010: Fristlose Kündigung bei Mietrückstand
Vermieter können bei Zahlungsverzug des Mieters eine fristlose Kündigung mit der Auflistung des Mietrückstandes begründen. Im vorliegenden Fall aus Leipzig war der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre aufgelaufen. Die Vermieterin hatte die Mieter zur Räumung der Wohnung aufgefordert, nachdem diese von 03.2004 bis 10.1007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt hatten. (Urteil des BGH , AZ VIII ZR 96/09)

05.2010: Vermieter muss Mängel rasch beseitigen (Urteil des Olg Düsseldorf (Az.: I-24 U 6/09)
Berlin/Düsseldorf - Mieter und Pächter müssen Mängel rechtzeitig, d.h. umgehend nach bekanntwerden, melden.
Im Gegenzug muss der Vermieter oder Verpächter den Mangel aber auch unverzüglich beseitigen.

Darauf weisen die Miet- und Immobilienrechtsexperten des Deutschen Anwaltsvereins in Berlin hin und berufen sich auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Az.: I-24 U 6/09). In dem Fall hatte ein Pächter eine Schimmelbildung in den von ihm gepachteten Gaststättenräumen zwar nicht unverzüglich angezeigt. Die Pacht minderte er allerdings mit der Mitteilung an den Verpächter. Dieser ließ sich zwei Jahre Zeit, bevor er reagierte. Die Richter schlossen daher, dass der Verpächter auch bei einer unverzüglichen Mitteilung die Mängel nicht sofort beseitigt hätte. Das wog in diesem Fall schwerer als das Versäumnis des Pächters, den Schimmel sofort anzuzeigen.

02.2009: Heizkosten trotz kalter Wärmekörper
Obwohl die Ventile an allen Heizkörpern einer Wohnung auf "Null" gestellt sind, können doch nachweislich Heizkosten anfallen, die der Vermieter zu Recht mit den Betriebskosten in Rechnung stellen darf. Auf diesen Umstand hat jetzt das Amtsgericht Berlin-Neukölln in einer aktuellen Entscheidung hingewiesen.
Auch bei völlig abgestellten Heizungen erfolge allein durch die Wärmeleitung über die Metallrohre der Anschlussleitungen eine, wenn auch geringe, Energieentnahme, die anlagenbedingt ist und durch den Heizkostenverteiler auch gemessen werden kann, berichtet jetzt die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline.
"Auch bei auf "Null" gestellten Heizkörpern ist es für den gefahrlosen Gebrauch der Wohnung technisch notwendig, dass ein geringer Durchfluss von Warmwasser verbleibt, um so etwa das Einfrieren der gesamten Anlage oder ein völliges Auskühlen der Räumlichkeiten zu vermeiden“, erklärte ein Anwalt dieses Urteil.
Diese anlagenbedingte Wärmeentnahme, die durch die empfindlichen Heizkostenverteiler gemessen wird, stellt also keinen Fehler da. Auch in einem solchen Fall liegt ein realer Wärmeverbrauch vor, dessen Kosten nun mal auf den Mieter umzulegen sind.  Amtsgericht Berlin-Neukölln AZ: 7 C 53/08

01.2009: Betriebskosten zeitig abrechnen
Vermieter sollten möglichst umgehend die Betriebskosten abrechnen, nachdem die notwendigen Unterlagen vorliegen. Dabei ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12 Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums (also meistens jährlich) mitzuteilen, anderenfalls kann ein Wohnungsvermieter keine Nachforderungen aus der Abrechnung mehr erheben.

Urteil des BGH vom 21.01.2009 (VIII ZR 107/08)
Die Abrechnungsfrist kann nur mit dem rechtzeitigen Zugang der Abrechnung beim Mieter gewahrt werden, es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter seine Betriebskostenabrechnung rechtzeitig zur Post gegeben hat. Der Vermieter kann ausnahmsweise auch bei versäumter Abrechnungsfrist Nachzahlungssalden erfolgreich fordern, wenn er die Verspätung "nicht zu vertreten hat". Das kommt zum Beispiel bei eigener Krankheit oder bei der Nachforderung von Grundsteuer durch die Gemeinde in Frage.

09.2005: Zugluft im Altbau, was nun?
Durch die verschlossenen Fenster strömt ein leichter Windhauch in die vermietete Altbauwohnung. Dies nimmt der Mieter zum Anlass, die Miete zu mindern. Ausgeschlossen, denn der Mieter wusste ja, dass er in einen Altbau einzieht. Gerade wenn er die Wohnung zuvor besichtigt hat, musste der Mieter mit zugigen Fenstern rechnen. Dann scheidet ein Mangel der Mietsache aus der Mieter kann die Miete also nicht mindern.
Urteil des LG Karlsruhe vom 23.09.2005 (9 S 157/05, DWW 2005, S. 436).
D
er Mieter hat keinen Anspruch auf Einhaltung des jeweils technisch optimalen Zustands. Entscheidend ist was vermietet worden ist und was dazu im Mietvertrag steht.

(c) Cpyright 2010 - 2019 Andreas Foth, Dissen
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