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Mieterrechte in der Gaskrise

Aktuelles
Artikel von (Haus & Grund Osnabrück) / Interview mit NOZ
Diese Rechte haben Mieter und Vermieter in der Gaskrise

Die Gaspreise steigen und steigen. Noch kommen sie aber bei den meisten Mietern nicht an. Sollten Vermieter deshalb zeitig auf erhöhte Abschläge drängen? Was passiert, wenn Mieter sie nicht mehr bezahlen können? Und: Wie warm muss eine Wohnung im Winter sein?

Ist die Energiekrise eine Gefahr für das gute Verhältnis von Mietern und Vermietern? Es geht schließlich um viel Geld.
Es ist für beide Seiten nicht einfacher geworden. Wir kommen ja gerade aus einer Zeit, in der wegen Corona schon viel Diskussionsbedarf herrschte. Stichwort Mietmoratorium. ( Da wurde große Panik verbreitet, dass die Mieter ihre Miete nicht mehr bezahlen könnten und eine große Kündigungswelle gedroht hätte, wenn die Politik nicht reagiert hätte. Im Nachhinein muss man sagen, wurde alles nicht so heiß gegessen, wie es gekocht wurde. Unsere Mitglieder berichteten unisono, dass Vermieter und Mieter miteinander gesprochen haben und sich einig geworden sind – und zwar außergerichtlich. Daher bin ich auch bei der Energiekrise vorsichtig optimistisch, dass es jetzt nicht zum großen Knall kommt, sondern die Mietparteien gemeinsam Lösungen finden.

Wann werden sich die exorbitanten Gaspreise, die wir jetzt im Markt sehen, im privaten Wohnungssektor niederschlagen?
Der Vermieter kriegt es spätestens dann zu spüren, wenn er seinem Energieversorger höhere Abschläge zahlen muss. Ich persönlich merke die Gaskrise in meinem Geldbeutel noch nicht, da ich einen Festvertrag mit dem Energieversorger abgeschlossen habe – so wie auch viele andere Kleinvermieter. Und die vereinbarten Beträge sind aktuell noch verhältnismäßig günstig. Viele Verträge laufen aber zum Ende des Jahres aus oder werden, sofern möglich, vom Energieversorger gekündigt. Dann kommen bei den neuen Verträgen die hohen Preise zum Tragen. Vielleicht vervier- oder verfünffachen sich die Beträge sogar.

Dass Gas teuer ist, sollte inzwischen jeder mitbekommen haben. Wann kriegen Mieter es zu spüren?
Theoretisch bekommen sie es erst zu spüren, wenn der Vermieter dem Mieter die Nebenkostenabrechnung mitteilt und der Mieter eine hohe Nachzahlung leisten muss. Das passiert mit deutlicher Verzögerung: Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022, in der womöglich erste Kostenerhöhungen zum Tragen kommen, geht dem Mieter im Jahr 2023 zu. Die teuren Gasverträge werden dann im Jahr 2023 durchschlagen und mit der Jahresabrechnung 2023 erst im Jahr 2024 bei den Mietern ankommen. Der Vermieter wird sich natürlich fragen: Jetzt muss ich im Jahr 2023 so hohe Abschläge an den Gasversorger zahlen, kann ich mir die Mehrkosten nicht sofort beim Mieter wiederholen?

Und: Darf er das denn?
Die Rechtslage ist in diesem Fall nicht ganz eindeutig. Unstreitig ist Folgendes: Wenn der Vermieter dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung vorgelegt, die mit einer Nachzahlung endet, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter für die Zukunft höhere Vorauszahlungen leistet. Wenn aber noch keine Nebenkostenabrechnung vorliegt, die mit einer Nachzahlung endet, kann der Vermieter nicht einseitig eine Erhöhung verlangen. So ist jedenfalls die eine Rechtsmeinung. Deshalb raten wir von Haus & Grund, das Gespräch zu suchen. Als Vermieter gilt es dem Mieter klarzumachen, dass sich die Gas-Abschläge deutlich erhöht haben und dass diese Mehrkosten auch auf den Mieter zukommen werden – wenn auch mit Verspätung. Wenn sich der Mieter eine hohe Nachforderung ersparen will und dem Vermieter einige schlaflose Nächte, dann leistet er freiwillig eine höhere Vorauszahlung.

Sie würden also sagen, eine Erhöhung der Abschläge ist in der gegenwärtigen Lage in beiderseitigem Interesse?
Ja, auf jeden Fall. Es gibt zwar noch eine andere Rechtsmeinung, die Vermietern einen Anspruch zubilligt, in Sondersituationen, wie vielleicht bei exorbitant steigenden Gaspreisen, einseitig die Abschläge anzupassen – auch ohne Nebenkostenabrechnung mit Nachforderung. Will der Vermieter diesen denkbaren Anspruch bei Gericht aber einklagen? Nein, will er nicht. Die Vermieter werden mit ihren Mietern sprechen müssen. Ich gehe davon aus, dass auch die Mieter an einer gemeinsamen Lösung interessiert sind und freiwillig höhere Vorauszahlungen leisten.

Darf ein Mieter verlangen, dass er Einblick in die Verträge mit dem Gasversorger bekommt?
Wenn man sich einvernehmlich auf neue Abschläge verständigen will, finde ich es völlig legitim, wenn der Mieter die Vertragsunterlagen einsehen will. Darauf sollte der Vermieter auf jeden Fall eingehen. Wenn sich der Vermieter auf einen gesetzlichen Anspruch beruft, dass er einseitig die Vorauszahlungen erhöhen darf, dann hat der Mieter erst recht einen Anspruch darauf, die Preisangaben des Vermieters zu überprüfen.

Darf ein Mieter hohe Abschläge oder gar die Nebenkostenabrechnung eines Jahres stunden?
Ein Vermieter muss sich auf eine Stundungsregelung nicht einlassen, wenn es um die Jahresabrechnung geht. Er kann das Geld direkt einfordern, beispielsweise, weil er selbst seine Gaskosten decken muss, für die er ja in Vorleistung geht. Aber auch hier sind Gespräche zwischen beiden Seiten das A und O. Die Abschläge kann ein Mieter ebenfalls nicht ohne Absprache stunden. Die Nebenkosten sind Teil der Miete. Und wenn ein Mieter mit seinen Mietzahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist, kann der Mietvertrag sogar gekündigt werden. Die Praxis zeigt aber: Vermieter haben gar kein Interesse an Mieterwechseln. Deshalb werden viele Vermieter mit sich reden lassen. Wichtig ist, dass faire Stundungsvereinbarungen getroffen werden, an die sich beide Seiten halten. Die sollte man schriftlich festhalten. Außer Frage steht für mich aber: Für Mieter, die die Kosten wirklich nicht mehr stemmen können, muss es staatliche Unterstützung geben.

Mit welchen Sorgen in der Gaskrise wenden sich Vermieter an Sie in der Sprechstunde?
Ich habe zwei Sorgen mehrfach gehört. Die eine halte ich für ein rein theoretisches Problem: Bei Mietern, die Sozialleistungen empfangen, werden die Heizkosten übernommen. Einige Vermieter befürchten jetzt, dass diese Mieter „rücksichtslos“ heizen, sie bekommen die Heizkosten ja erstattet. Die immensen Heizkostenabschläge an den Versorger muss aber erst einmal der Vermieter vorschießen und lange auf seine Erstattung warten. Wie gesagt, diesen Fall hatte ich in der Praxis noch nicht. Meine Befürchtung ist eher der umgekehrte Fall: Was ist, wenn der Mieter nicht mehr ausreichend heizt, um die Heizkosten zu sparen? Dann kommt es zu Schimmelbefall in der Wohnung. Dann wird der Vermieter den Mieter auffordern müssen, die Wohnung ausreichend zu beheizen, um Schimmelschäden vorzubeugen.

Wie ist denn die rechtliche Situation? Kann ein Vermieter auf ein Mindestmaß an Heizwärme drängen?
Ja, auf der einen Seite hat der Mieter einen Anspruch auf eine gewisse Mindesttemperatur. Wenn sie nicht erreicht wird, hat er das Recht, die Miete zu mindern. Auf der anderen Seite hat der Mieter aber auch die Pflicht, die Mieträume ausreichend zu heizen. Dem Mieter obliegt die allgemeine Obhutspflicht. Er muss pfleglich mit der Mietsache umgehen und Schäden von ihr fernhalten. Dazu gehört, ordnungsgemäß zu lüften und zu heizen, sodass sich kein Schimmel bildet.

Vonovia als großer Vermieter hat angekündigt, die Nachttemperatur in Wohnungen zentral absenken zu wollen. Ist das etwas, was sich private Vermieter auch überlegen sollten?
Das haben unsere Mitglieder mich auch schon gefragt. Auch da lautet meine Antwort: Sprechen Sie mit Ihren Mietern! Ich sehe bei Kleinvermietern den Vorteil, dass sie ihre Mieter kennen und auf sie eingehen können. Wenn alle Bewohner eine Nachtabsenkung befürworten, kann man das machen. Aber was ist, wenn ein Hausbewohner im Schichtdienst arbeitet und nachts „raus“-muss? Oder wenn ein Hausbewohner ein kleines Baby hat und es nachts beim Wickeln warm haben möchte? Das sollte man gemeinsam klären.

Müssen Vermieter Mietminderungen befürchten, sollte das Gas im Winter tatsächlich knapp werden und Wohnungen kalt bleiben?
Nein, in diesem Fall liegt kein Mangel der Mieträume vor. Die Bausubstanz ist funktionsfähig und die Heizung arbeitet einwandfrei – es fehlt nur das Gas, um sie zu betreiben. Das ist kein Grund für eine Mietminderung. Wenn Sie ein Auto kaufen und der Sprit leer geht, ist ja auch nicht das Auto mangelhaft. Im Moment bin ich aber ohnehin entspannt, weil die Signale aus der Politik eindeutig sind: Wenn weniger Gas zur Verfügung steht, werden die privaten Haushalte vorrangig versorgt. Zu dieser Situation wird es aber hoffentlich gar nicht kommen.


(c) Cpyright 2010 - 2022 Andreas Foth, Bad Rothenfelde
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